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住宅ローン減税は、大雑把にいいますと、こんな感じでお金が返ってきます。

控除額=住宅ローンの年末残高×1%
※控除期間は10年間となります。
※控除限度額は20万円で、認定住宅の特例では30万円となります。

そして所得税+住民税を納めた中からこの額が返却されます。
イメージはこんな感じです。
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さて、繰り上げ返済をすべきか、それとも10年(住宅ローン減税が切れる期間)待って一気に返済すべきかですが、やはり損益分岐点は存在するようです。

かつてのように、金利が2.5%程度の場合は無条件で繰り上げ返済すべきですが、これが0.5~0.8%程度の金利の場合、条件によって減税を受けた方が得になります。

金利0.6%、借入3500万円の場合、1年間に支払う金利は初年度で17万円程度です。
これが毎年、1万円ずつくらい減ってくる計算です。

仮に5年後に500万円の繰り上げ返済を行った場合ですが、減る金利は年間5.5万円程度です。
これは元々減ってくる分まで考慮するとそれほど大きい額とはいえません(年額5千円程度)。


これに対し、戻ってくる額は残金に比例します。3500万円の残金では35万円です。

繰り上げ返済をした場合、残金は約2500万円となり、減税額は約25万円です。
しない場合、残金は約3000万円となり、減税額は約30万円です。


ここまで計算すると、金利が1%を切っていれば、住宅ローン減税を受けていた方が得の様です。